Taux d’endettement différentiel définition

Qu’est-ce que le taux d’endettement différentiel ?

Letaux d’endettement classique pour l’investissement locatif est le pourcentage issu de la division des échéances de prêts et des charges foncières par rapport aux revenus (y compris les revenus fonciers). Le résultat du taux d’endettement est multiplié par 100.

Le taux d’endettement différentiel est légèrement différent et s’applique aux profils investisseurs. La formule du taux d’endettement différentiel repose sur le calcul d’un solde relatif aux investissements locatifs dont le résultat sera additionné aux revenus si le solde est positif ou de le soustraire s’il est négatif.

Comment calculer le taux d’endettement différentiel ?

Voici un exemple de calcul du taux d’endettement différentiel *(afin de faciliter la compréhension du calcul, nous utiliserons des chiffres arrondis):

• Charges foncières : 1000 € / mois
• Échéance de prêts : 2500 € / mois
• Revenus fonciers : 800 € / mois
• Revenus : 5000 € / mois

Calcul du solde investisseur :

• REVENUS FONCIERS – CHARGES FONCIERES : 800 € - 1000 € = -200 €.

Dans cet exemple, le solde est négatif. On doit donc le soustraire aux revenus.

Taux endettement différentiel :

• REVENUS – DEFICIT FONCIER : 5000 € - 200 € = 4800 €.
• TAUX ENDETTEMENT : 2500 € (échéance de prêts) / 4800 € X 100 = 52,08%

Dans une méthode de calcul classique (voir notre outil de calcul d'endettement), le taux d’endettement aurait été de : 1000 € + 2500 € / 5000 € + 800 € X 100 = 60,34%.

Bon à savoir sur le calcul d’endettement des investisseurs

Cette méthode de calcul est plus avantageuse pour les investisseurs puisqu’elle réduit le taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de la situation. Un profil investisseur repose sur un fonctionnement différent vis-à-vis d’un emprunteur particulier, c’est pour cette raison que les établissements de crédits appliquent de plus en plus des méthodes ajustées.

C’est également le cas pour le regroupement de crédits, les établissements prêteurs étudient les demandes avec cette méthode de calcul différentielle, permettant de réduire ses mensualités et d’accéder à des offres de financement ajustées. Les conseillers financiers de Solutis peuvent vous apporter des réponses sur les offres de regroupement de crédits pour investisseurs locatifs.

Est-il possible d’avoir un taux d’endettement différentiel en 2024 ?

La fin du taux d'endettement différentiel marque un tournant significatif pour les investisseurs immobilier.

La méthode du taux d'endettement différentiel constituait un critère important pris en considération par de nombreuses institutions bancaires lors de l'octroi de prêts pour des investissements locatifs. Cette approche leur permettait de rendre l'analyse de la situation des investisseurs plus flexible, car elle prenait en compte des loyers perçus.

Les établissements de crédit et les banques ne sont plus autorisés à se fonder sur ce mode de calcul pour les prêts immobiliers depuis janvier 2022 et la publication des recommandations de la HCSF. Désormais, leur évaluation pour déterminer les capacités de remboursement d'un emprunteur, investisseur ou non, se limite exclusivement à l'utilisation du taux d'endettement traditionnel et dans certains cas à la notion de reste à vivre.

Comme vu dans l'exemple précédent, l’investisseur avec un solde investisseur négatif avait un taux d’endettement différentiel plus avantageux que le taux d’endettement classique. La méthode de calcul traditionnelle peut donc empêcher les investisseurs de réaliser des projets futurs, les banques ou les établissements financiers peuvent refuser l'octroi de crédits du fait d’un taux d’endettement jugé trop élevé.

Ce calcul d’endettement oblige donc les investisseurs à emprunter sur des périodes plus longues pour diminuer les mensualités et ainsi réduire leur taux d’endettement. Les mensualités réduites associées à la notion de reste à vivre peuvent permettre de rendre la demande de crédit plus réalisable.

Quand juge-t-on qu’un taux d'endettement est bon ?

Le taux d'endettement est un indicateur clé de la santé financière d'un emprunteur. Il mesure la proportion de ses revenus mensuels consacrés au remboursement de ses dettes. Mais quand peut-on considérer ce taux comme acceptable ?

Idéalement, un taux d'endettement inférieur à 35% est souvent considéré comme optimal. Cela signifie qu’à peu près un tiers des revenus mensuels sont utilisés pour le remboursement des dettes, ce qui laisse une marge de manœuvre financière pour faire face aux dépenses courantes ou imprévues ou même épargner.

Cette règle n'est pas universelle et peut varier en fonction de la situation personnelle de chacun. Par exemple, une personne avec des revenus élevés et des charges fixes relativement faibles peut se permettre un taux d'endettement plus élevé par exemple à 50% tout en maintenant une situation financière saine. À l'inverse, une personne avec des revenus modestes et des charges importantes devrait viser un taux d'endettement plus bas pour éviter de se retrouver en difficulté financière.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 16/05/2024

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