Achat d'un terrain non constructible : quel crédit ?

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible : Définition

Un terrain non constructible est considéré comme un espace où il est strictement interdit d’y bâtir un quelconque logement (maison, immeuble, etc…). Cette interdiction en raison de critères qui ne permettent pas la construction d’une habitation en toute sécurité et conformité de la loi et norme en vigueur.

Par exemple, un terrain inconstructible peut être déclaré directement dans les plans d’urbanisme de la ville. En effet, si la zone de construction est déterminée comme sensible aux risques naturels, que celle-ci viendrait dégrader un espace vert protégé ou qu’elle ne peut pas être raccordée (eau, électricité, etc…), alors la non constructibilité du terrain peut être de rigueur.

Si accueillir un logement n’est pas autorisé sur ce type de terrain, cette parcelle peut servir à d’autres vocations. Par exemple, il est possible de cultiver des terres agricoles dessus ou de transformer l’espace en un terrain de loisir.

Quels sont le coût et les frais pour l'achat d'un terrain non constructible ?

Outre le prix de vente proprement dit, l’acquisition d’une parcelle non constructible génère quelques coûts supplémentaires. Les frais de notaire figurent parmi les postes de dépense les plus importants lors de l’acquisition d’une parcelle non constructible. Pour rappel, le passage par un notaire constitue une obligation pour l’acheteur. L’officier public se charge en effet de rédiger et d’enregistrer l’acte de vente.

Représentant entre 7 et 8 % du prix total du bien en moyenne, les frais de notaire se décomposent en plusieurs parties :
- les droits d’enregistrement ou de mutation qui s’élèvent à 5,80 % du prix d’acquisition de la parcelle dans la majorité des départements français,
- les émoluments du notaire, c’est-à-dire la rémunération du notaire qui avoisine les 4 % du prix d’achat,
- les débours et les frais annexes, à savoir les frais avancés par l’officier public dans le but de réaliser les documents nécessaires à la signature de l’acte authentique, pour un montant de 1 000 à 1 500 €,
- la contribution de sécurité immobilière représentant 0,10 % du prix du bien et qui couvre les dépenses liées à l’enregistrement de la vente auprès du service de la publicité foncière.

Les frais d’agence sont inévitables à partir du moment où vous sollicitez l’aide d’une agence immobilière. En général, ces dépenses représentent entre 5 et 10 % du prix d’acquisition du bien. Prévoyez également des frais de raccordement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz et de télécommunication. Bien évidemment, leur montant dépend de la distance entre la parcelle et les réseaux, sans oublier la complexité des travaux requis.

Quel est le prix d’un terrain non-constructible ?

Le tarif reste l’un des premiers motifs qui poussent les particuliers et les professionnels à acheter une parcelle non-constructible. Ce type de parcelle coûte en moyenne 20 fois moins cher qu’une surface constructible, à raison de moins de 10 € le mètre carré. Plusieurs facteurs déterminent son coût, à savoir :
- la localisation géographique,
- la superficie,
- son état, notamment la présence d’un élément naturel à proximité qui augmente sa valeur ou au contraire, un relief de terre important qui risque de faire baisser son coût.

La fiscalité est identique à celle d'une parcelle à bâtir.

La parcelle convient à de nombreuses activités de culture et de loisirs. Les options d’utilisation sont nombreuses :
- créer un lieu de camping pendant les vacances,
- mettre en place des lieux de détente,
- créer un espace de verdure,
- y proposer des loisirs sportifs payants comme l’équitation ou le golf.

La parcelle se prête aussi aux activités agricoles. Vous pouvez y établir un verger, un petit élevage, un potager ou tout autre type d’agriculture. La construction d’une maison ou d’un bâtiment nécessaire à l’activité agricole doit respecter la législation en vigueur.

Quel crédit souscrire pour financer une parcelle non-constructible ?

Faire l’achat d’un terrain non constructible exige que l’acheteur soit en capacité de financer la parcelle en question. Pour cela, plusieurs options peuvent être envisagées selon les dispositions de l’acquéreur. Ainsi, l’achat d’un terrain non constructible est possible avec :

• Les fonds personnels ;
• Un crédit consommation ;
• Un prêt immobilier ;
• Un crédit hypothécaire.

Chacune ayant leur propre spécificité, il est recommandé d’étudier chaque financement pour opter pour l’opération la plus adaptée à l’emprunteur.

Financer un terrain non-constructible avec un prêt personnel

Le recours à un prêt bancaire est souvent nécessaire pour ce type d'investissement. La première option concerne le prêt personnel. Il s’agit d’un crédit à la consommation remboursable sur une durée de 6 à 144 mois et avec un taux calculé selon le barème des crédits à la consommation. En revanche, la souscription à une assurance emprunteur n’est pas nécessaire ; ce qui réduit considérablement le coût global de votre crédit.

L’acheteur a le choix entre deux options :
- le prêt à la consommation affecté destiné à financer un projet spécifique, notamment l’achat d’une parcelle non constructible,
- le crédit à la consommation non affecté qui permet à l’emprunteur de disposer librement des sommes empruntées.

Demande de prêt personnel

Financer un terrain non-constructible avec un crédit immobilier

Théoriquement, le prêt immobilier classique peut tout à fait couvrir toutes les dépenses liées à l’achat d’une parcelle non constructible. Il est tout de même utile de rappeler que ce type de crédit sert surtout à financer un achat d’un montant supérieur à 50 000 €. Étant donné que le tarif de ce type de bien immobilier est relativement bas, le montant requis dépasse rarement cette référence. Comme indiqué plus haut, la souscription d’une assurance emprunteur est indispensable. L’acheteur est également tenu de fournir une garantie à la banque.

Financer un terrain non-constructible avec un prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est aussi un excellent moyen pour financer l’achat d’une parcelle non constructible. L’idée est de place d'une prise d’hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, afin d’obtenir un crédit dont le montant est calculé en fonction de la vénale de l’actif immobilier concerné.

À savoir, selon les situations et le ratio hypothécaire convenu, une trésorerie égale à 70 % de la valeur du bien immobilier hypothéqué

Demande de crédit hypothécaire

Terrain non constructible : quels sont les avantages de passer par un courtier ?

Faire appel aux services d’un courtier comme Solutis pour acheter ce type de parcelle est particulièrement avantageux à plusieurs niveaux. Dans un premier temps, l’acheteur bénéficie de l’accompagnement et des conseils d’un professionnel du crédit. Vous aurez alors l’assurance d’être orienté vers la meilleure offre de crédit qui convient à votre projet.

De plus, grâce à ses connaissances pointues sur le comportement du marché immobilier et l’évolution des prix, vous avez même le privilège d’obtenir les meilleurs taux, sans compter les conditions d’emprunt avantageuses.

Nos réponses à vos questions sur le terrain non-constructible

Quel est l’intérêt d’acheter un terrain non constructible ?

Tout d’abord, possédant une valeur inférieure à un terrain-constructible, l’acquisition d’un terrain non constructible peut constituer une belle opportunité financière pour investir. Son propriétaire peut également exploiter sa parcelle en y développant une activité agricole commerciale dessus ou simplement l’utiliser à titre personnel.

Quels sont les frais de notaire pour un terrain non-constructible ?

A savoir, les frais de notaire pour un terrain non-constructible s’élèvent à 8 % du prix d’acquisition. Ces frais comprennent les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire, les débours et les frais annexes et la contribution de sécurité immobilière.

Qu’est ce que je peux faire sur un terrain non-constructible ?

Sur un terrain non-constructible, vous pouvez lancer une production agricole, aménager l’espace pour le transformer en terrain de loisir. Il est également possible d’y installer un logement temporaire comme une caravane ou une tiny house mais vous ne pourrez pas en faire un logement permanent.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 31/01/2024